Af en toe krijg je als advocaat de vraag of die ‘vormfout’ van de wederpartij betekent dat ‘we volledig in het gelijk worden gesteld’. Zo werkt dat toch?
Wat mensen verstaan onder een ‘vormfout’ kan verschillen, maar vaak heeft het te maken met het niet in acht nemen van een termijn of een ander voorgeschreven formeel aspect. Uit de wet volgt dat sommige handelingen in een bepaalde vorm moeten worden verricht, omdat ze anders niet rechtsgeldig zijn. Zo geldt bijvoorbeeld dat een opstalrecht in een notariële akte wordt gevestigd, of dat opzegging van een huurovereenkomst in een aangetekende brief moet worden gemeld.
Maar als de in de wet of in een overeenkomst opgenomen regels niet nauwkeurig worden nageleefd, wil dat niet altijd zeggen dat de ‘overtreder’ pech heeft. Een goed voorbeeld daarvan was de zaak waarover het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden eerder dit jaar uitspraak deed.
Kortdurende huur: aanzegging einde
Samengevat was het volgende aan de hand. Een particulier had een woning gekocht met de bedoeling er (later) zelf in te gaan wonen, maar had de woning verhuurd aan iemand die met spoed onderdak nodig had. Om die reden werd er een huurovereenkomst voor korte duur, van één jaar, gesloten. Richting het einde van het jaar besloot de particulier, vanwege de eigen woningbehoefte, om er niet nog een jaar (of meer) aan vast te plakken. De verhuurder stuurde 3 maanden en 2 dagen voor het einde een brief aan de huurder met deze mededeling. Inmiddels was de huurder onder bewind gesteld. De bewindvoerder schakelde een advocaat in en verzette zich tegen het einde van de huurovereenkomst en de daardoor verplichte ontruiming van de woning. Omdat de verhuurder de woning intussen dringend nodig had, vorderde deze in kort geding dat de huurder veroordeeld zou worden tot ontruiming.
Oordeel rechter
Zoals gebruikelijk overwoog de rechter dat uit de wet volgt dat een huurovereenkomst voor korte duur niet opgezegd hoeft te worden, maar dat er wel een ‘aanzegging’ van het eindigen van de huur moet worden gestuurd. Dat moet schriftelijk en wel op een termijn van niet eerder dan 3 maanden en niet korter dan 1 maand voor het einde van de huur.
Ik benoemde dus de 3 maanden en 2 dagen uit deze zaak niet voor niets: strikt genomen had de verhuurder de aanzegging in strijd met deze dwingendrechtelijke regel uit de wet gestuurd. Uit de wet volgt dat als niet aan deze verplichting is voldaan, de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd wordt verlengd. Daar deed de (advocaat van de) bewindvoerder – namens de huurder – in deze zaak dan ook een beroep op.
Vanwege de bijzondere omstandigheden van het geval deed de verhuurder een beroep op de ‘beperkende werking’ van de ‘redelijkheid en billijkheid’. In de wet is voorzien in de situatie dat een tussen partijen geldende regel buiten toepassing blijft, als dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid in de gegeven omstandigheden onaanvaardbaar zou zijn.
De rechter was van oordeel dat daar in deze specifieke situatie sprake van was. Om tot dat oordeel te komen was voor de rechter een aantal zaken van belang. Allereerst ging het om een particuliere verhuurder, met maar één woning, die hij ook nog eens zelf wilde gaan bewonen en waarvoor hij geen commerciële huurprijs vroeg. Vervolgens was van belang dat de afwijking van de geschonden norm – aanzegging in de bandbreedte tussen 3 en 1 maand(en) vóór het einde van de huur – met slechts 2 dagen maar erg klein was. Daarnaast woog mee dat de bewindvoerder kort na ontvangst van de brief en advocaat had ingeschakeld en vervolgens (al dan niet bewust) had gewacht tot ná het einde van de termijn voor aanzegging, alvorens zich daarover te beklagen.
Bovendien overwoog de rechter dat uit de wetsgeschiedenis blijkt dat de bedoeling van de aanzeggingsregeling, zoals die in de wet is opgenomen, is dat er niet direct in de huurovereenkomst zelf wordt opgenomen dat de huur na één jaar eindigt en dat op die manier op voorhand aan de aanzeggingsplicht wordt voldaan. Oftewel: de bedoeling van de wetgever is dat er nog op een afzonderlijk moment door de verhuurder gecommuniceerd wordt dat het echt blijft bij de kortdurende huur. In deze zaak was aan dat vereiste voldaan, ook al was de brief formeel 2 dagen te vroeg.
Hier overweegt de rechter in feite dat het middel niet tot doel moet worden verheven, een (wat mij betreft zeer terecht) oordeel dat eerder ook al werd gegeven in een zaak waarin de opzegging van de huurovereenkomst voor een bedrijfsruimte door de huurder niet per aangetekende brief maar per e-mail was gedaan. In die zaak maakten de specifieke omstandigheden – onder andere dat de verhuurder de ontvangst van die e-mail had bevestigd en dus vast stond dat hij bekend was met de opzegging – ook dat de huurder niet met de gebakken peren bleef zitten.
Conclusie
Hoewel deze zaken laten zien dat schending van een wettelijke verplichting niet altijd ernstige juridische consequenties heeft, blijft het advies om bij twijfel beter een stap teveel dan te weinig te zetten. Op een stressvolle en kostbare procedure zit immers niemand te wachten.