Veel mensen en veel bedrijvigheid op een kleine oppervlakte. Dat is Nederland in een notendop. En dat is ook waarom belangen, of mensen, soms met elkaar botsen. We hebben een bescheiden stuk land met elkaar te verdelen en we willen daarvan soms meer dan ons toe komt.
Het burenrecht vormt een relatief klein deel van ons Burgerlijk Wetboek (23 artikelen slechts), maar er zijn behoorlijk wat conflicten en dat leidt tot veel rechtspraak. Op zich is dat niet gek, als je bedenkt dat niet alleen particulieren (“burgers”) buren van elkaar zijn, maar ook bedrijven en overheden zoals een gemeente of waterschap. En die partijen zijn ook onderling buren van elkaar: burger-bedrijf, overheid-burger, bedrijf-overheid.
De meeste onderwerpen die buren verdeeld houden zijn dus geregeld in een onderdeel van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek, dat over “zakelijke rechten” gaat. Denk aan een recht van overpad, overhangende takken, bomen dicht bij de erfgrens, ladderrecht, een gezamenlijke scheidsmuur, overlast, etcetera.
Maar soms moet je als buren een uitstapje maken naar een ander deel van de wet, namelijk dat deel dat over verjaring van vorderingen gaat. Waarom? Als de ene buur een strook grond van de ander in gebruik heeft genomen dan zal laatstgenoemde een vordering tot ontruiming willen instellen. Maar zo’n vordering kan verjaren, wat betekent dat die vordering door verloop van tijd niet meer door een rechter toegewezen kan worden.
Bij discussies over de eigendom van een strook grond en een beroep op (verkrijgende dan wel bevrijdende) verjaring, volgt de rechter een op zichzelf best eenvoudig stappenplan.
Allereerst moet worden vastgesteld of sprake is en is geweest van “bezit”. Vervolgens hangt het af van de duur: als degene die de strook grond in bezit heeft, stelt dat dit langer dan 20 jaar het geval is, dan toetst de rechter allereerst of dit bewezen kan worden. Die termijn van 20 jaar hoort bij een beroep op bevrijdende verjaring; degene die zich daarop kan beroepen, is “bevrijd” van de vordering tot ontruiming. Mocht de termijn korter zijn dan 20 jaar, dan wordt het voor de bezitter wat lastiger, omdat dan moet worden aangetoond dat langer dan 10 jaar sprake is van bezit “te goeder trouw”.
Natuurlijk is deze weergave van het stappenplan iets te kort door de bocht. Een recente uitspraak van de rechtbank Zeeland-West-Brabant biedt een mooie houvast om daar iets dieper op in te gaan.
Uiteraard begint de rechter met de basis: voor verkrijging van de strook door verjaring op basis van zowel artikel 3:99 Burgerlijk Wetboek (BW) (met een verjaringstermijn van 10 jaar) als artikel 3:105 BW (met een verjaringstermijn van 20 jaar) is inbezitneming van de grond vereist.
Helaas is het gebruik van het woord “verkrijging” hier trouwens niet helemaal correct. Bij bezit te goeder trouw gedurende 10 jaar, de korte termijn, is inderdaad sprake van verkrijgende verjaring, dus eigendomsverkrijging door tijdsverloop. Bij bezit gedurende 20 jaar (ongeacht goede trouw) is geen sprake van eigendomsverkrijging, maar van bevrijding van een vordering tot ontruiming. De eigendom gaat hier dus niet automatisch over. Daarom wordt bij een beroep op bevrijdende verjaring vaak ook een tegenvordering ingesteld. Die houdt dan in dat de andere partij wordt verplicht om mee te werken aan juridische levering via de notaris en inschrijving in het kadaster, zodat de juridische situatie ook overeenkomt met het geslaagde beroep op bevrijdende verjaring.
Maar goed, de rechtbank zal dus allereerst moeten beoordelen of een strook grond door een buur (of diens rechtsvoorganger) in bezit is genomen. Als dit niet het geval is, dan kan van verkrijging van de grond door verjaring geen sprake zijn.
Wat is nu bezit? Bezit is het houden van een goed voor zichzelf. Dat wil zeggen dat de feitelijke macht over de grond wordt uitgeoefend met de pretentie (pretenderen = aanspraak maken op) rechthebbende te zijn.
De rechter: “Wanneer het goed in het bezit is van een ander, zijn enkele op zichzelf staande machtsuitoefeningen voor een inbezitneming onvoldoende. Bij de machtsuitoefening komt het aan op uiterlijke omstandigheden waaruit naar verkeersopvattingen (en dus in de optiek van de objectieve derde) een wilsuiting kan worden afgeleid om als rechthebbende op te treden. De louter interne wil om als rechthebbende op te treden is voor het zijn van bezitter niet van betekenis. Het bezit dient ondubbelzinnig te zijn”.
Deze regels, die uit de wet en de rechtspraak voortkomen, zijn er niet voor niets. Het is van belang dat het gaat om ‘extern’ gerichte gedragingen van buur A, waaruit buur B kan en moet opmaken dat door buur A eigendom wordt gepretendeerd. Dan kan buur B namelijk tijdig maatregelen treffen om die inbreuk op zijn eigendomsrecht te beëindigen en zo te voorkomen dat hij dat recht verliest, omdat een beroep op verjaring kan worden gedaan. Feitelijke gedragingen zijn van doorslaggevend belang om kunnen beoordelen of sprake is geweest van inbezitneming, waarbij bewijslevering in grote mate steunt op de beschikbaarheid van foto’s en verklaringen.
Kortom: het oordeel is afhankelijk van de specifieke omstandigheden van het geval en het bewijs dat kan worden geleverd. Dit kan dus van zaak tot zaak anders uitpakken.
Vervolgens maakt het nogal uit of sprake is van bezit “te goeder trouw” of niet. Heeft de buur de strook grond te goeder trouw (onafgebroken!) in bezit, dan is 10 jaar voldoende om een beroep op verjaring te doen. Mocht het bezit “niet te goeder trouw” zijn, dan moet 20 jaar zijn verstreken sinds de inbezitneming.
In de zaak die leidde tot de uitspraak van de rechtbank Zeeland-West-Brabant was sprake van inbezitneming, die ruim 20 jaar eerder was aangevangen. Zodoende hoefde er niet meer beoordeeld te worden of dat bezit al dan niet te goeder trouw was. Wellicht kom ik daar in een volgende bijdrage nog eens op terug.
Natuurlijk gun ik iedereen een prettige burenrelatie, of die buur nu een bedrijf, overheid of burger is. Helaas zijn conflicten niet altijd te voorkomen. Neem voor vragen over eigendom en verjaring, of andere burengeschillen, dus gerust contact op.